Die Grunderwerbsteuer nimmt in der Beratungspraxis eine immer größere Rolle ein, nicht zuletzt seitdem die Bundesländer die Grunderwerbsteuer als (zusätzliche) Einnahmequelle entdeckt und die Steuersätze erhöht haben (von 3,5% auf 5% etwa in Niedersachsen und auf 6,5% etwa in NRW). Dabei sind nicht nur Immobilientransaktionen betroffen. Auch Unternehmenskäufe und Umstrukturierungen werden berücksichtigt, wenn die betroffenen Unternehmen über Grundstücke verfügen.

Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich ausgelöst, wenn ein Grundstück unmittelbar verkauft wird (Asset Deal) oder wenn Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft – über einen bestimmten Schwellenwert (von bisher 95%) hinaus – übertragen werden (Share Deal). Hierbei ist der Share Deal der Politik schon seit vielen Jahren ein Dorn im Auge. Das liegt daran, dass Grundstücke durch eine Gestaltung der Beteiligungsverhältnisse ohne Grunderwerbsteuerbelastung übertragen werden können – beim Asset Deal ist dies anders. Ursprünglich konnten die Beteiligungsverhältnisse sogar so ausgestaltet werden, dass Erwerber wirtschaftlich (fast) zu 100% an den Grundstücken beteiligt wurden und dennoch keine Grunderwerbsteuer anfiel. Aufgrund einer Gesetzesverschärfung darf jedoch auch seit einigen Jahren die wirtschaftliche Beteiligung des Erwerbers den Schwellenwert nicht überschreiten. Dies hat der Attraktivität des Share Deals in der Praxis aber kaum geschadet.

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 hat der Gesetzgeber nun den nächsten Versuch unternommen, die Gestaltungsmöglichkeiten bei Share Deals weiter einzuschränken.  Insbesondere die bisherige Schwelle wurde mit Wirkung seit dem 1.7.2021 von 95% auf 90% gesenkt, die zu beachtenden Fristen von 5 auf 10 Jahre verlängert. Der bisher nur auf Personengesellschaften anwendbare Tatbestand eines (den jeweiligen Schwellenwert überschreitenden) Gesellschafterwechsels auf Gesellschafterwechsel  ist zudem bei Kapitalgesellschaften ausgedehnt worden.
Für die Beratungspraxis sind dennoch weiterhin attraktive Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung oder Vermeidung von Grunderwerbsteuer möglich. Dafür muss es im Einzelfall gelingen, eine Übertragung von weniger als 90% der Anteile an der jeweiligen grundbesitzenden Gesellschaft darzustellen. Bei Unternehmensumstrukturierungen kommen darüber hinaus – wie bisher – auch andere Steuervergünstigungen (etwa die Konzernklausel) in Betracht. Hierbei müssen die hierfür geltenden Voraussetzungen und Sperrfristen allerdings Beachtung finden. Die Voraussetzungen sind teilweise restriktiv. Dass die Grunderwerbsteuer in der Gestaltungsberatung eine wichtige Rolle spielt, ist trotz neuer Gesetzesverschärfung unserer Einschätzung nach weiterhin der Fall.