Die gewählte Umsatzsteueroption bei Grundstückslieferungen kann nach Auffassung der Finanzverwaltung bisher nicht rückgängig gemacht werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) ist diesem Umstand mit seinem Beschluss vom 2.7.2021 entgegengetreten. Er wird unter bestimmten Voraussetzungen gewährt, die Umsatzsteuerbefreiung zu widerrufen, so dass man flexibel auf Änderungen der umsatzsteuerrechtlichen Situation reagieren kann.

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung von Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer regelt das Umsatzsteuergesetz (UStG) die Möglichkeit einer Steuerbefreiung beim Grundstücksverkauf. Wenn der Grundstücksverkäufer Unternehmer ist, kann er unter bestimmten Voraussetzungen auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und den Verkauf umsatzsteuerpflichtig behandeln. Besonders in solchen Fällen, in denen der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, empfiehlt sich die Option zur Umsatzsteuerpflicht. Diese muss bereits im notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden. Eine nachträgliche Optionsausübung ist nicht möglich.

Der Widerruf der erklärten Umsatzsteueroption wird von der Finanzverwaltung abgelehnt. Nach deren Auffassung muss auch die Rücknahme der Option in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden, der der Grundstückslieferung zugrunde liegt. Faktisch ausgeschlossen ist somit eine spätere Rücknahme der Option nach Abschluss des Kaufvertrags.

Im vorliegenden Sachverhalt erwarb der Käufer im Jahr 2009 ein Grundstück, um dieses zu sanieren und umsatzsteuerpflichtig weiterzuverkaufen. Die Option zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung wurde im notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag vereinbart. Im Jahr 2011 veräußerte der Käufer eine Teilfläche des Grundstücks steuerfrei. Daraufhin vereinbarten die ursprünglichen Vertragspartner im Jahr 2012 die Rückgängigmachung des im Grundstückskaufvertrag aus 2009 erklärten Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung.

Entgegen der Verwaltungsauffassung hat der BFH im Beschluss vom 2.7.2021 nun entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung widerrufen werden kann. Vorausgesetzt wird hierbei, dass die Steuerfestsetzung für das Jahr der der Grundstückslieferung als Leistungserbringung noch anfechtbar oder aufgrund eines Vorbehalts der Nachprüfung änderbar ist.

Diese Entscheidung bringt in der Praxis vor allem für die Immobilien-Projektentwicklung erhebliche Erleichterungen mit sich. Derzeit bedarf es einer Vorhersage zur zukünftigen umsatzsteuerlichen Situation in Bezug auf das Grundstück bzw. dessen Mieter. Künftig kann man flexibel auf Änderungen der Mieter unter Vermeidung von Vorsteuerschäden reagieren. Sofern ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter abspringt und kein umsatzsteuerpflichtiger Ersatz gefunden werden kann, besteht nun die Möglichkeit eines Widerrufs der Umsatzsteueroption.

Allerdings bringt die Entscheidung auch neue Herausforderungen mit sich. Die Frist für den Widerruf ist einzuhalten, die mit dem Wegfall des Vorbehalts der Nachprüfung endet. Im Einzelfall kann geprüft werden, ob für die Offenhaltung der Steuerfestsetzung ein Einspruch sinnvoll ist. Zudem ist die Form des Widerrufs noch nicht geklärt. Aus dem Beschluss des BFH kann nicht abgeleitet werden, ob der Widerruf durch eine notarielle Vertragsänderung oder eine einfache Erklärung des Verkäufers möglich ist.